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影響新泰市主城區基準地價變遷的因素探析

時間:2020-08-26 13:43作者:初康杰
本文導讀:這是一篇關于影響新泰市主城區基準地價變遷的因素探析的文章,基準地價是城鎮各用途土地的區域平均價格,并根據市場變化定期更新,是各地政府對土地市場進行宏觀調控的重要依據。加強城鎮基準地價水平演變及影響因素研究,揭示各用途基準地價水平演變特征,探明影響因素,對科學

  中 文 摘 要

  
  基準地價是城鎮各用途土地的區域平均價格,并根據市場變化定期更新,是各地政府對土地市場進行宏觀調控的重要依據。加強城鎮基準地價水平演變及影響因素研究,揭示各用途基準地價水平演變特征,探明影響因素,對科學調控城鎮土地市場、制定有關制度政策有重要意義。
  
  本文以新泰市中心城區為研究區,基于 2007—2016 年度基準地價更新成果、城市規劃、土地利用總體規劃、社會經濟指標等數據,采用查閱文獻、對比分析、皮爾遜相關性分析等方法,研究基準地價水平演變規律,探究基準地價演變的影響因素。主要研究內容和結果為:



影響新泰市主城區基準地價變遷的因素探析
 

  
 。1)基準地價水平演變特征。首先,對各年度基準地價進行容積率修正;考慮各用途各級別用地面積,采用面積加權方法計算各年度各用途基準地價的平均水平,并分析各年度基準地價環比增長量、環比增長率、定基增長量和定基增長率。結果表明,2007-2016 年新泰市中心城區基準地價評估區面積增加 5184 公頃,增長 134.75%;各用途基準地價水平均有大幅提高,商業用地和住宅用地最為明顯,商業用地從 370 元/㎡上漲 1024 元/㎡,上漲 654 元/㎡,是 2007 年的 2.77 倍,住宅用地從 272 元/㎡上漲 817 元/㎡,上漲 545 元/平方米,是 2007 年的 3 倍。
  
 。2)基準地價內部結構比率演變特征。計算、分析同類各級地價結構比率、同級各類地價結構比率。結果表明,同類各級地價結構比率整體表現為商業用地和工業用地二級、住宅用地二級四級基準地價與一級級差有所擴大,住宅用地三級、商業用地三級四級、公共管理與公共服務用地(以下簡稱“公共用地”)各級基準地價與一級級差有所減小,工業用地三級基準地價級差變化不大;同級各類地價結構比率中,各級住宅用地與商業用地地價差別均有所減小,工業用地、公共用地與商業用地地價差別均有所增大,尤其是 2007—2010 年。
  
 。3)基準地價演變影響因素。以基準地價水平為因變量,初步選取人均道路面積、人均公園綠地面積、在崗職工平均工資、城鎮居民可支配收入、建成區面積、財政收入、財政支出等 7 項指標為基準地價演變的影響因素,采用 SPSS 軟件的皮爾遜相關性分析模型,篩選 2007—2016 年各用途基準地價演變的顯著影響因素。結果表明,不同用途基準地價演變的影響因素不同,同一因素對不同用途基準地價演變的影響也不同。商業用地顯著影響因素主要由有建成區面積、城鎮在崗職工平均工資、城鎮居民人均可支配收入,住宅用地顯著影響因素主要有建成區面積、城鎮在崗職工平均工資、城鎮居民人均可支配收入、財政支出和人均公園綠地面積,工業用地顯著影響因素主要有建成區面積,公共用地顯著影響因素主要有建成區面積、城鎮在崗職工平均工資、城鎮居民人均可支配收入、財政支出。
  
  綜上,新泰市中心城區 2007-2016 年各用途基準地價水平均呈上漲趨勢,其中住宅用地上漲最多。同類各級地價結構比率、同級各類地價結構比率也發生變化,不同用途基準地價演變的影響因素也不盡相同。研究結果可豐富地價評估理論,對以后城鎮基準地價更新和即將開展集體經營性建設用地入市地價評估有參考價值。
  
  關鍵詞:  新泰市 基準地價 演變特征 影響因素。
  

  Abstract

  
  Basic Land Price is the regional average price of each land use. It is updated regularly based on market changes. It is an important basis for local governments to conduct macro-control on the land market. It is significant for scientifically regulating urban land markets and formulating relevant institutional policies to strengthen the research on the evolution and influencing factors of basic land price level, to reveal the characteristics of theevolution of basic land price level, and to identify the influencing factors.
  
  Taking the central urban area in Xintai city as the study area, based on 2007-2016 annual basic land price update results, urban planning, land use planning, social and economic development indicators and so on, this thesis adopts the methods of literature review,comparative analysis and Pearson correlation analysis. It studies the evolution law of basic land price level, and explores the influencing factors of the evolution of basic land price.
  
  Main research contents and results are as follows:
  
  (1)Evolution characteristics of basic land price level.Firstly,the floor area ratio is revised for each year's basic land price.Based on the calculation of the scale of the land area for each level of use, the area-weighted method isused to calculate the average land price level and rate of change for each use in each year.And the period growth, the period growth rate, the growth rate of the fixed base and the growth rate of the fixed base of the basic land price is analyzed. The results show, the area of the basic land price assessment area of the central urban area in Xintai city increased by 5184 hectares in 2007-2016, an increase of 134.75%.The average level of basic land price for alluses has increased significantly. Especially for commercial land and residential land. The basic land price for commercial land rose 1024 yuan / ㎡ from 370 yuan / ㎡, increased 654 yuan /㎡, 2.77 times that of 2007. The basic land price for residential land rose 817 yuan / ㎡ from 272 yuan / ㎡,increased 545 yuan /㎡, 3 times that of 2007.
  
  (2)Evolution characteristics of the internal structure ratio of basic land price.This thesis calculates and analyzes the land price structure ratio of the same type and the various levels, the land price structure ratio of the same level and the various types. The results show, based on the land price structure ratio of the same type and the various levels,the level difference between commercial land and industrial land second-level, residential land second-level, residential land fourth-level price and first-level price increased. The level difference between each level of public management public service (Hereinafter referred to as "public") land, commercial land third-level, commercial land fourth-level, residential land third-level price and first-level price decreased. The level difference between industrial land third-level and first-level price did not change much. Based on the land price structure ratio of the same level and the various types, the difference of land price between residential land and commercial land decreased, and the difference of land price between industrial land, public land and commercial land increased, especially from 2007 to 2010.
  
  (3)Influencing factors the evolution of basic land price.Use the basic land price level as the dependent variable.This thesis preliminary select the per capita road area, per capita park green space, average wages of on-the-job workers,disposable income of urban residents, built-up area, financial income and financial expenditure as the influencing factor of the basic land price evolution,and adopts the Pearson correlation analysis model of SPSS software to filter the significant influencing factors of the basic land price evolution of various land uses from 2007 to 2016.The results show that the influencing factors of basic land price for different uses are different, and the same factor hasdifferent impacts on basic land price for different uses. The significant influencing factors of commercial land are average wages of on-the-job workers, disposable income of urban residents and the area of built-up area. The significant influencing factors of residential land are per capita park green space, average wages of on-the-job workers, disposable income of urban residents, the area of built-up area and financial expenditure. The significant influencing factor of industrial land is the area of built-up area, financial expenditure, the average wage of urban employees on the job and the per capita disposable income of urban residents.
  
  In summary, from 2007 to 2016, the basic land price of the central urban area in Xintai city showed an upward trend.The residential land rose the most. The land price structure ratio of the same type and the various levels, the land price structure ratio of the same level and the various types also changed. The factors that influence the evolution of basic land price for different uses are also different. The research results can enrich the theory of land priceevaluation, and have reference value for the future update of the basic land price and the upcoming rural operating land price evaluation.
  
  Keywords:   Xintai city; basic land price; evolution characteristic; influence factor。
  

  1、 前言
 

  
  1.1、 研究意義。

  
  1988 年 4 月 12 日,第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》,確立了我國國有土地有償使用制度;隨即《中華人民共和國土地管理法》做了相應的修改,為國有土地進入市場奠定了法律基礎,國有土地有償使用在我國正式揭開了序幕。此后,我國建立起了以基準地價為基礎的城鎮地價評估體系;鶞实貎r是自然社會經濟條件綜合作用的結果。當社會經濟發生變化,基準地價也隨之發生變化。
  
  為保持基準地價的現勢性,國家規定基準地價每三年更新一次,包括城鎮土地級別調整和基準地價更新;鶞实貎r的動態更新為國有土地有償使用過程中的地價評估、稅費征收提供了可靠的依據;同時,也為國家有效的調控土地市場、引導社會經濟活動、落實經濟發展戰略和產業政策提供了途徑。因此,加強基準地價水平演變及其影響因素研究,揭示基準地價水平演變特征及其影響因素,可以為以后開展基準地價更新工作提供借鑒,還能為地方政府科學決策提供有益的參考。
  
  2019 年 8 月 26 日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議對《中華人民共和國土地管理法》進行了修正,其中集體經營性建設用地入市是此次修正的一項重要內容,集體經營性建設用地入市后的地價評估工作勢必要參照城鎮地價評估工作開展,而加強對城鎮地價評估體系基石—基準地價—的研究,就顯得更為重要。
  
  新泰市是泰安市下轄縣級市,社會經濟較發達,自 1995 年以來開展了中心城區基準地價評估和定期更新,基準地價發生較大變化。本文以新泰市中心城區為研究區,基于基準地價數據完整性、變化顯著性,分析 2007—2016 年基準地價演變特征,包括評估區和各級別用地面積規模和空間范圍的演變、同一年度不同用途基準地價的橫向對比和同一用途不同年度縱向演變;分析地價內部結構比率的演變規律,包括對同類各級地價結構比率和同級各類地價結構指數的橫向和縱向對比分析;構建了各用途基準地價水平與社會經濟指標的相關性分析模型,篩選關鍵影響因素,分析影響方向和程度,揭示影響機制。
  
  1.2、 研究現狀。
  
  1.2.1 、基準地價水平演變研究現狀。

  
  Aza利用GIS技術對黎巴嫩的首都貝魯特市城區內不同宗地的傾斜值和可見度進行測算,并對土地價值分等后,利用空間模型分析了土地價格的分布(Aza,1994);JeremyAtack 研究了紐約 1835-1900 年間的土地價格,發現紐約中心商務區土地價格的增長規律(JeremyAtack,1998);美國的 Arthur O'Sullivan 從城市經濟學的角度對土地利用空間分布進行了研究,得出了與德國農業經濟學家馮·杜能提出圈層結構理論相似的結果,即土地利用呈現出圈層結構,表現在城市用地中就是辦公用地、工業制造業用地、住宅用地和農業用地由城市中心向外依次排布的規律(Arthur O'Sullivan,2003);Mark DEcker 利用 GIS 技術建立了凹型城市的土地價格表面趨勢模型,預測了城市地價的變化趨勢,證明了該模型是大部分的土地銷售模型中的雛形(Mark D Ecker,2005)。國內方面,陳偉、桂小琴從城市發展性質與規模、城市規劃功能分區和產業 政策導向、城市規劃用地性質和用地結構、不同階段和層次的城市規劃、城市社會配套設施和市政 設施、實施城市規劃對提升城市地價的規劃價值效應等六個方面,分析了城市規劃對地價空間分布的影響(陳偉,2006);高金龍、陳江龍、楊疊涵采用傳統統計學與地統計學方法,分別收集了南京市 2001-2010 年住宅、工業、商服三種不同土地利用類型的出讓價格樣本,分析了土地交易價格統計特征和空間分布特征,得出土地用途不同,其出讓價格的空間分布特征也不同的結論(高金龍,2013);謝靜采用 IDW 空間插值,主成分分析法,相關分析法、GIS 分析方法,對成都市 2006 年、2011 年、2014 年商服用地基準地價空間變化開展研究,揭示其空間變化特征與基本規律,并探索變化規律的原因,得出基準地價整體呈上漲的趨勢、地價變動幅度有明顯的圈層結構和點軸分布特點、國民經濟發展與居民消費水平調對成都市中心城區商服用地基準地價調整變化起主要作用等結論(謝靜,2016);秦泗剛、段漢明選取西安市 2000 年來的 960 個市場交易案例為樣點,采用空間插值法,分析地價空間格局及地價空間剖面的強度變化,發現西安市城市地價空間具有明顯的圈層結構和點軸式分布特征(秦泗剛,2016);王占岐、楊俊、余強利用文獻資料法,實證研究法,將區域土地分等原理將同一區域的小城鎮作為一個整體,以鎮為單元,構建指標體系對各個小城鎮進行分等,并建立回歸分析商業、住宅、工業用地地價與分等指數之間的關系模型,測算各類用地基準地價(王占岐,2014);鄭新奇等利用加權平均內插法和搜索圓對離散地價樣點進行空間插值處理,建立濟南市1998 和 2001 年數字地價模型模型,分析得出地價與距城市中心距離的時空變化規律(鄭新奇,2004);魯成樹、吳次芳、白雪華以溫州市泰順縣為例,通過對泰順縣基準地價變化規律的研究,結合地價變化的內在因子(國民生產總值、人均純收入、產業結構、鄉鎮企業等),分析小城鎮地價演化的機理(魯成樹,2002);謝靚如通過對福鼎市城區基準地價的評估區范圍、基準地價等更新成果分析,研究各類用地級別、各類用地基準地價差距,以及福鼎市城區基準地價分布情況(謝靚如,2018);任璐通過對巴彥淖爾市臨河區 2005—2014 年基準地價更新成果的分析,采用 Kriging 插值法,建立 2005 和2014 年各用途數字地價模型,反映臨河區土地價格的空間變化(任璐,2015);杜忠潮基于咸陽市城區基準地價成果,采用 GIS 技術與多元回歸分析數學方法,建立各用地基準地價最優回歸方程,對城區不同用途基準地價進行模擬測算(杜忠潮,2006);陶海燕、潘茂林等構建城市空間圈層結構模型,進行仿真模擬,得出地塊地租與城市中心的距離的關系(陶海燕,2007);陳英、吳小曼通過對保定市最近三期基準地價資料、標定地價資料和保定市樣點地價動態變化狀況進行調查,對保定市地價的時間變化狀況進行分析,得出 2003 至 2015 年保定市商業、住宅、工業三類用地、綜合用地地價水平均呈上升趨勢,土地區域、土地用途不同,地價上升幅度不同的結論,并預測保定市未來 5 年地價水平發展趨勢(陳英,2016)。
  
  1.2.2、 基準地價內部結構比率演變研究現狀。
  
  最早提出地價指數的概念的是美國經濟學家文嘉登,在他的《不動產價格》中,就論述地價指數的意義、編制方法和過程等問題。國內方面,馬仁會等對 2002 年河北省18 個縣基準地價成果進行研究,測算基準地價的內部結構比率,對更新前后成果進行對比分析,總結出地價變動的一般規律,并將所選樣本進行分區比較,研究地價結構比率變動的地區差異(馬仁會,2002);王慶改等基于泰安市 1998 年基準地價成果,將泰安市城鎮分為市、縣、鎮三種類型,對同級各類地價比率結構、同類各級地價比率結構、基準地價平均值進行比較分析,探索城鎮基準地價體系結構形成的一般規律和特點(王慶改,2000);董潔、王占岐、金貴對武漢市新洲區三輪基準地價的商業、住宅、工業 3類基準地價表進行統計分析,對比基準地價內部結構比率指數,總結比率變動一般規律,并通過對 4 個指數的分析得出對武漢市新洲區各級地價影響較大的因素(董潔,2013);李曉景、周瑞平根據托克托縣雙河鎮 2011 年和 2015 年兩次基準地價更新成果,通過計算基準地價內部結構比率關系,分析雙河鎮基準地價變化情況,總結各類用地基準地價各級別變化趨勢,并運用主成分分析法分析了地價演變的驅動因子(李曉景,2018);張紅美通過石家莊市三輪基準地價內部結構比率、基準地價空間分布格局及其穩定性進行研究,定量揭示了地價系統結構和功能的自組織過程(張紅美,2017);蘇蒙蒙、馬仁會、張聰聰等根據河北省 2007 年 115 個城鎮商業用地基準地價更新成果,計算基準地價結構比率關系,歸納城鎮地價內部變化的一般規律,并計算基準地價級別變化斜率或坡度,發現不同的區位、不同的經濟發展水平以及不同的聚集程度都會影響到地價的結構比率關系,并根據地價變化坡度,劃分為陡、中、緩 3 個區域(蘇蒙蒙,2013)。
  

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  1.2 研究現狀.
  1.3 研究內容.
  1.4 研究方法.
  1.5 技術路線.
  
  2 研究區及數據來源
  
  2.1 研究區概況.
  2.2 數據及來源.
  
  3 基準地價水平演變分析
  
  3.1 土地級別演變分析.
  3.2 基準地價水平演變分析.
  
  4 基準地價內部結構比率演變分析.
  
  4.1 同類各級地價結構比率演變分析.
  4.2 同級各類地價結構比率演變分析.
  
  5 基準地價演變影響因素研究.
  
  5.1 影響因素選取.
  5.2 分析方法.
  5.3 影響因素分析.
 

 6、 研究結果

 。1)基準地價水平演變特征。

  2007-2016 年新泰市中心城區基準地價評估區面積和各級別用地面積均有不同程度的增加。其中,評估區面積共增加 5184 公頃,相較 2007 年增漲 134.75%;各用途高級別用地面積增加明顯,尤其是住宅用地一級、工業用地一級二級,2016 年相較 2007 年增長率均超過 500%。另外,各用途基準地價水平均有大幅提高,商業用地和住宅用地最為明顯,商業用地平均上漲 654 元/㎡,是 2007 年的 2.77 倍;住宅用地平均上漲 545元/平方米,是 2007 年的 3 倍,工業用地平均上漲最少,為 94 元/㎡,相較 2007 年增長率為 38.77%。

  (2)基準地價內部結構比率演變特征。

  同類各級地價結構比率中,商業、住宅和工業用地的二級和一級,以及住宅用地四級和一級基準地價差別均有所擴大;工業用地三級和一級基準地價差別持平;公共用地一級和其他各級別用地、商業用地三級四級和一級、住宅用地三級和一級基準地價差別減小。同級各類地價結構比率中,工業、公共各級用地基準地價和對應級別的商業用地差別均有所擴大,住宅各級用地基準地價和對應級別的商業用地差別均有所減小。

 。3)基準地價演變影響因素。

  通過皮爾遜相關性分析結果,發現不同用途基準地價演變的影響因素不同,且同一影響因素與不同用途基準地價水平的相關性系數,即同一因素對不同用途基準地價演變的影響也不同。其中,人均公園綠地面積只與住宅用地基準地價水平具有強相關關系,在崗職工平均工資、城鎮居民人均可支配收入、財政支出與住宅用地、公共用地基準地價水平有強相關關系,建成區面積與各用途基準地價水平均具有強相關關系。雖然有些指標與多種用途基準地價水平有強相關關系,但相關性系數又各有不同。

  參考文獻.

 


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